Rénovation de l’habitat dégradé : quoi de neuf ?

Début avril 2024, une loi visant à accélérer et simplifier la rénovation de l’habitat dégradé a été publiée. Meilleure information, mesures pour les copropriétés, pression sur les marchands de sommeil, etc. Panorama des mesures à retenir…

Rénovation de l’habitat : faciliter le financement

Afin de faciliter les travaux dans les biens immobiliers, la loi prévoit :

• la création d’une faculté d’emprunt global collectif pour le financement des travaux dans les copropriétés ;
• l’élargissement de la couverture assurée par le fonds de garantie de la rénovation énergétique (FGRE) à l’ensemble des travaux de rénovation des copropriétés en difficulté ;
• la reconnaissance du droit des associations syndicales libres à contracter un emprunt collectif au nom de l’association.

Rénovation de l’habitat : améliorer l’information

Un des grands axes de la loi « rénovation de l’habitat dégradé » est l’amélioration de la communication entre les différentes parties. Pour cela, les mesures suivantes ont été prises :

• les demandes d’autorisation de division de bâtiments existants sont faites auprès du président de l’intercommunalité ou du maire : ce dernier notifie sa décision dans le mois de la réception de la demande (15 jours auparavant) ;
• l’obligation pour les syndics de copropriété d’informer les copropriétaires et les occupants d’une copropriété de l’application d’une procédure relevant du champ de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles est consacrée ;
• il est instauré une procédure d’information des occupants sur l’engagement des procédures de lutte contre l’habitat indigne d’un immeuble ;
• les possibilités de suivi, par les maires et les préfets, des immeubles sous arrêté de sécurité ou de salubrité sont renforcées en leur permettant de participer à l’assemblée générale de ces copropriétés.

Rénovation de l’habitat : focus sur le permis de louer

Depuis quelques années, dans certains endroits, il existe une sorte de « permis de louer », dont les règles sont quelque peu modifiées par la loi qui :

• allège les conditions requises pour l’instauration par les communes du permis de louer lorsque le programme local de l’habitat n’a pas encore été adopté, et qui facilite le droit de visite des logements dans le cadre du permis de louer ; 
• prévoit que l’autorité compétente en matière de « permis de louer » peut prononcer les amendes afférentes et en bénéficier ;
• instaure, à titre expérimental et pour une durée de 5 ans, dans les zones où il y a un « permis de louer », la possibilité de rejeter la demande présentée en vue d’une colocation formalisée par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, lorsqu’un examen préalable des caractéristiques du logement et des contrats établit qu’en l’espèce, les caractéristiques du logement et des baux ne permettent pas de garantir aux occupants des conditions d’existence dignes.

Rénovation de l’habitat : faciliter l’expropriation

3 mesures ont été prises pour faciliter l’expropriation en présence d’un habitat dégradé, à savoir :

• il est créé une nouvelle procédure d’expropriation pour les immeubles frappés par un arrêté de police, sans être pour autant dans une situation de dégradation irrémédiable, afin d’anticiper l’intervention des pouvoirs publics ;
• l’expérimentation prévue par la loi Elan, qui permet une expropriation des parties communes aux fins de financer la rénovation d’un immeuble pendant 20 ans au lieu de 10 ans, est étendue à l’habitat dégradé ;
• l’expropriation des immeubles insalubres au titre de la loi Vivien est sécurisée.

Rénovation de l’habitat : focus sur les copropriétés

Un certain nombre de mesures concernent exclusivement les copropriétés :

• lorsqu’un meublé de tourisme est situé dans un immeuble en copropriété, les agents du service municipal du logement doivent s’adresser au syndic de l’immeuble afin d’obtenir certains renseignements indispensables à leurs contrôles (règlement de copropriété de l’immeuble, codes d’accès à l’immeuble, plans, etc.). Les syndics de copropriété sont désormais tenus de fournir aux agents tous les renseignements nécessaires à l’accomplissement de leur mission ;
• il est instauré l’insaisissabilité des sommes versées à la Caisse des dépôts et consignations pour le compte d’une copropriété par un administrateur provisoire ;
• l’engagement d’une procédure de mandat ad hoc pour les copropriétés est facilité ;
• il est désormais possible d’obtenir sans procédure judiciaire une saisie sur les biens d’un copropriétaire en cas de défaut de paiement des provisions dues ;
• il est créé une procédure d’agrément pour constituer des syndics d’intérêt collectif. Cet agrément se fonde sur des critères de compétence et de reconnaissance d’une expérience. Les organismes de logement social sont réputés remplir les conditions d’agrément ;
• il est créé un régime de concession pour le traitement des copropriétés dégradées ;
• lors d’opérations de lutte contre l’habitat indigne, il est fréquemment nécessaire de reloger un grand nombre de ménages, au risque de créer des situations d’engorgement dans le parc social, qui en absorbe la majorité. Pour cette raison, il est possible de mettre en place des constructions temporaires à des fins de relogement, dispensées de toute autorisation d’urbanisme ;
• les données contenues dans le registre national d’immatriculation des copropriétés sont élargies afin de fournir aux collectivités territoriales les moyens d’identifier les copropriétés en difficulté ;
• la possibilité pour le maire de définir des secteurs dans lesquels la réalisation d’un diagnostic décennal de structure de l’immeuble est rendue obligatoire ;
• lorsqu’une copropriété est en difficulté, le retrait d’une union de syndicats est désormais décidé par l’assemblée générale du syndicat à la majorité absolue ;
• les travaux de rénovation énergétique dans les copropriétés sont facilités ;
• le prononcé de l’état de carence d’une copropriété est accéléré pour réduire les délais nécessaires à la remise des conclusions de l’expertise préalable à la décision du juge judiciaire ;
• dans le cadre d’une expropriation, il est possible de prendre possession de l’immeuble plus rapidement pour réaliser des travaux en urgence, via une procédure de prise de possession. Il était notamment possible de l’utiliser pour les opérations de requalification de copropriété dégradées (ORCOD) d’intérêt national. La prise de possession est maintenant ouverte aux autres ORCOD ;
• l’opérateur chargé d’une opération de requalification des copropriétés dégradées peut désormais solliciter devant le juge la scission d’un grand ensemble ou sa subdivision en syndicat principal et syndicats secondaires.

Rénovation de l’habitat : contre les marchands de sommeil

Les sanctions pénales à l’encontre des personnes se livrant aux pratiques de « marchands de sommeil » sont renforcées. Elles sont plus sévères lorsqu’elles sont commises à l’égard de plusieurs personnes ou de mineurs.

La durée de l’interdiction, pour les marchands de sommeil, de faire l’acquisition d’un bien immobilier autre que leur résidence principale, est portée à 15 ans.

La mise à la disposition aux collectivités territoriales, à titre gratuit, des biens confisqués aux marchands de sommeil afin d’en faire des logements est désormais autorisée.

Rénovation de l’habitat : pour les professionnels du droit

L’accès aux parties communes des immeubles est autorisé aux commissaires de justice lorsqu’ils sont mandatés aux fins de procéder à des affichages, notamment en matière de factures de fluides (énergie, eau, gaz, etc.) impayées.

Cette autorisation vaut aussi pour l’obligation d‘information des propriétaires et occupants d’un immeuble en copropriété faisant l’objet d’une procédure de lutte contre l’habitat indigne.

Enfin, le droit des notaires à consulter le bulletin n°2 du casier judiciaire de tout acquéreur personne physique ou morale est confirmé, certaines interprétations de réglementations ayant pu laisser penser le contraire.

Rénovation de l’habitat : mesures diverses

Pour terminer, voici un ensemble de diverses mesures à connaître également :

• relèvent des opérations de restauration immobilière (ORI), celles qui ont pour effet de garantir l’habitabilité de l’immeuble traité ;
• les sanctions pour le fait de rendre un logement impropre à l’habitation dans le but d’en faire partir les occupants peuvent être prises lorsque ces actes sont commis après le lancement d’une procédure contradictoire à la suite d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité ;
• il est interdit, pour un plan local d’urbanisme, d’exiger la réalisation de plus d’une aire de stationnement par logement concerné par une opération de résorption de l’habitat indigne ;
• les loyers commerciaux et professionnels sont suspendus en cas d’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité ;
• le préfet peut prévoir, par arrêté, que les propriétaires soumis à une obligation de travaux peuvent conclure avec un organisme intéressé un bail à réhabilitation en vue de la rénovation du ou des logements concernés. Ce bail à réhabilitation vient remplacer l’obligation de travaux qui est faite au propriétaire ;
• il est possible pour le maire ou le préfet de procéder d’office, en lieu et place de la personne mise en demeure et à ses frais, à l’exécution des mesures prescrites par un arrêté, si les installations présentent des risques pour la sécurité et la santé ;
• le régime du droit de préemption urbain est sécurisé quand il est mis en œuvre à des fins de réalisation d’une opération programmée d’amélioration de l’habitat, d’un plan de sauvegarde ou d’une opération de requalification de copropriétés dégradées ;
• il est créé un délit visant le fait de refuser d’établir un contrat de location ou de délivrer un reçu ou une quittance de loyer, ou celui de dissimuler ces obligations.