Coronavirus (COVID-19) : les mesures relatives aux loyers et factures

Coronavirus (COVID-19) et locaux professionnels : du nouveau pour les loyers et factures d’énergie

Bénéficiaires de la mesure. Les dispositions qui vont suivre s’appliquent aux personnes physiques et morales qui exercent une activité économique et qui sont affectées par une mesure administrative (y compris celles prises par le Préfet de département) :

• qui règlemente l’ouverture au public d’établissements recevant du public (ERP) et des lieux de réunion, ainsi que leur fermeture provisoire ;
• qui règlemente les rassemblements et réunions de personnes ainsi que les activités qui se tiennent dans les lieux ouverts au public.

Des précisions sur les bénéficiaires. Les personnes éligibles à ces 2 dispositifs sont celles remplissant les conditions suivantes :

• leur effectif est inférieur à 250 salariés au 1er jour où la mesure de police administrative s’applique : ici, l’effectif salarié annuel de l’employeur correspond à la moyenne du nombre de personnes employées au cours de chacun des mois de l’année civile précédente ; notez qu’il est tenu compte de l’ensemble des salariés lorsque l’entreprise locataire contrôle ou est contrôlée par une autre personne morale ( ce qui comprend notamment le cas où une fraction de son capital est détenue directement ou indirectement par une autre entreprise , lui conférant ainsi la majorité des droits de votes dans les assemblées générales) ;
• le montant de leur chiffre d’affaires (CA) constaté lors du dernier exercice clos est inférieur à 50 M€ ou, pour les activités n’ayant pas d’exercice clos, le montant de leur CA mensuel moyen est inférieur à 4,17M€ : cette condition est appréciée au 1er jour où la mesure de police administrative s’applique ;
• leur perte de CA est d’au moins 50 %.

En détails. Pour les mesures de police administrative prises dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire déclaré le 17 octobre 2020, le critère de perte de CA correspond à une perte de CA d’au moins 50 % durant la période comprise entre le 1er novembre et le 30 novembre 2020, laquelle est définie comme la différence entre, d’une part, le CA au cours du mois de novembre 2020 et, d’autre part :

• le CA durant la même période de l’année précédente ;
• ou, si l’entreprise le souhaite, le CA mensuel moyen de l’année 2019 ;
• ou, pour les entreprises créées entre le 1er juin 2019 et le 31 janvier 2020, le CA mensuel moyen sur la période comprise entre la date de création de l’entreprise et le 29 février 2020 ;
• ou, pour les entreprises créées entre le 1er février 2020 et le 29 février 2020, le chiffre d’affaires réalisé en février 2020 et ramené sur un mois ;
• ou, pour les entreprises créées après le 1er mars 2020, le CA mensuel moyen réalisé entre le 1er juillet 2020, ou à défaut la date de création de l’entreprise, et le 30 septembre 2020.

Attention ! Notez que pour les entreprises ayant fait l’objet d’une interdiction d’accueil du public, le CA du mois de novembre 2020 n’intègre pas le CA réalisé sur les activités de vente à distance avec retrait en magasin ou livraison.

Focus sur les associations. Attention, lorsqu’elles sont constituées sous forme d’association, les personnes éligibles à l’aide sont celles qui ont au moins un salarié.

Concernant le retard ou le non-paiement des loyers et/ou charges locatives. Les personnes identifiées comme bénéficiaires ne peuvent encourir d’intérêts, de pénalités ou toute mesure financière, ou encourir toute action, sanction ou voie d’exécution forcée à leur encontre pour le retard ou le non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était affectée, jusqu’à l’expiration d’un délai de 2 mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d’être affectée par la mesure administrative en question.

Quels loyers sont concernés ? Cette mesure s’applique aux loyers et charges locatives dus pour la période au cours de laquelle l’activité de l’entreprise est affectée par la mesure administrative.

Concernant les intérêts et pénalités. Les intérêts ou pénalités financières ne peuvent être dus et calculés qu’à compter de l’expiration du délai de 2 mois à compter de la date à laquelle l’activité du bénéficiaire cesse d’être affectée par la mesure administrative.

Concernant les procédures d’exécution. Enfin, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le bailleur à l’encontre du locataire pour non-paiement des loyers ou des charges locatives exigibles sont suspendues jusqu’à cette même date.

Concernant les sûretés. Pendant cette même période, les sûretés réelles et personnelles (caution, nantissement, etc.) garantissant le paiement des loyers et charges locatives concernés ne peuvent être mises en œuvre, et le bailleur ne peut pas pratiquer de mesures conservatoires.

Concernant les clauses contractuelles. Notez que toute disposition contraire, notamment toute clause résolutoire ou prévoyant une déchéance en raison du non-paiement ou du retard de paiement de loyers ou des charges locatives, est réputée non-écrite.

Focus sur la compensation. Notez que cette nouvelle mesure ne fait pas obstacle à ce qu’une mesure de compensation des dettes soit mise en œuvre.

Pour mémoire. Pour rappel, la compensation est un mécanisme par lequel 2 obligations réciproques entre 2 personnes (ici le bailleur et le locataire) s’éteignent simultanément.

Pour la petite histoire. Il a été jugé que l’impossibilité pour le locataire d’exploiter les locaux commerciaux loués en raison des mesures administratives ordonnées dans le cadre de la crise sanitaire doit être assimilée à la destruction du local par « cas fortuit », et libère par conséquent le locataire de l’obligation de payer son loyer pour la période durant laquelle il a été privé de la jouissance des lieux loués. Dès lors, la demande de saisie-attribution du bailleur sur le compte bancaire du locataire doit être rejetée.

Pour la petite histoire (bis). Il a été jugé que le bailleur d’un local commercial ne peut demander l’activation de la « clause résolutoire » du contrat de bail pour des impayés de loyers relatifs aux mois de juillet à septembre 2020 dès lors que durant cette période, l’activité de son locataire était impactée par des mesures de police exigeant le respect de mesures de distanciation et de gestes barrières. Pour mémoire, une clause résolutoire est une clause qui permet au bailleur d’obtenir la résiliation de plein droit du bail en cas d’impayés de loyer. Il doit alors saisir le juge en urgence (on parle de procédure en « référé »), qui soit constater la résiliation de plein droit du bail, soit refuser de prononcer cette résiliation s’il l’estime contestable. Ce qui est le cas ici.

Attention au contexte ! Pour rappel, le paiement des loyers commerciaux durant la période de confinement fait l’objet d’un contentieux nourri. La position des juges n’est pas homogène sur ce point, et dépend dans tous les cas des faits qui leur sont soumis. Le jugement ici présenté, qui a été rendu par le tribunal judiciaire de Paris, doit donc être appréhendé avec précaution.

Concernant la suspension, l’interruption ou la réduction de fourniture d’électricité, de gaz ou d’eau. Jusqu’à l’expiration d’un délai de 2 mois à compter de la date à laquelle l’activité du bénéficiaire cesse d’être affectée par la mesure administrative, ne peuvent procéder à la suspension, à l’interruption ou à la réduction, y compris par résiliation de contrat, de la fourniture d’électricité, de gaz ou d’eau au bénéficiaire :

• les fournisseurs d’électricité titulaires d’une autorisation délivrée par l’autorité administrative pour leur activité d’achat d’électricité pour revente ;
• les fournisseurs de gaz titulaires d’une autorisation délivrée par l’autorité administrative compétente ;
• les fournisseurs et services distribuant l’eau potable pour le compte des communes compétentes en la matière.

Concernant la réduction de la puissance distribuée. Notez par ailleurs que les fournisseurs d’électricité ne peuvent procéder, au cours de cette même période, à une réduction de la puissance distribuée.

Contrats concernés. Ces dispositions s’appliquent aux contrats afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où l’activité des personnes concernées est affectée par l’une des mesures administratives précitées.

Attestation à fournir. Les personnes bénéficiaires de la mesure doivent attester qu’elles remplissent les conditions pour en bénéficier, selon des modalités qui seront ultérieurement définies par décret (non encore paru à ce jour).

Report des échéances de paiement. Les bénéficiaires peuvent exiger un report de leurs échéances de paiement des factures d’énergie, non encore acquittées et exigibles entre le 17 octobre 2020 et l’expiration du délai de 2 mois à compter de la date à partir de laquelle leur activité cesse d’être affectée par la mesure administrative par les personnes suivantes :

• les fournisseurs d’électricité et de gaz titulaires d’une autorisation délivrée par l’autorité administrative pour leur activité d’achat d’électricité pour revente alimentant plus de 100 000 clients ;
• les fournisseurs d’électricité qui interviennent dans les zones non interconnectées au réseau métropolitain continental ;
• les entreprises locales de distribution ;
• les fournisseurs et services distribuant l’eau potable pour le compte des communes compétentes.

Etalement des paiements. Le paiement des échéances ainsi reportées est réparti de manière égale sur les échéances de paiement des factures postérieures, sur une durée qui ne peut être inférieure à 6 mois.

Focus sur les pénalités financières. Ce report ne peut pas donner lieu à des pénalités financières, frais ou indemnités à la charge des bénéficiaires.

Contrats concernés. Cette mesure de report s’applique aux contrats d’énergie afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où l’activité des personnes concernées est affectée par l’une des mesures administratives précitées.

Modalités de la demande. Lorsqu’ils demandent à leur fournisseur un rééchelonnement du paiement des factures, les bénéficiaires doivent attester qu’ils remplissent les conditions nécessaires pour cela, selon des modalités qui seront précisées ultérieurement par décret (non encore paru à ce jour).

Entrée en vigueur. L’ensemble de ces dispositions s’appliquent depuis le 17 octobre 2020, et concernent également les îles Wallis-et-Futuna.

Modalités de la demande. Pour bénéficier de ce dispositif, les personnes éligibles doivent attester qu’elles remplissent l’ensemble des conditions requises en produisant une déclaration sur l’honneur.

Documents justificatifs. Celle-ci doit être accompagnée de tout document comptable, fiscal ou social qui permet de justifier des conditions relatives à l’effectif salarié et au montant de son CA.

A noter. Point important, la perte de CA est établie sur la base d’une estimation.

A noter (bis). Notez que les entreprises de moins de 50 salariés bénéficiaires de l’aide financière versée par le Fonds de solidarité au titre du mois de novembre 2020 peuvent justifier de leur situation en présentant l’accusé-réception du dépôt de leur demande, accompagné de tout document comptable ou fiscal permettant de justifier qu’elles ne dépassent pas le niveau de CA requis.

Coronavirus (COVID-19) : focus sur les loyers des logements d’habitation

Des difficultés de paiement. La crise sanitaire actuelle n’est pas sans incidence sur la situation économique des Français qui peuvent, dans certains cas, rencontrer des difficultés à payer le loyer de leur logement. Le Gouvernement rappelle donc qu’il existe différentes mesures pour prévenir le risque d’impayés.

Une solution amiable. Avant toute chose, il faut tenter de trouver une solution amiable avec son bailleur, qu’il s’agisse d’un bailleur social ou d’un bailleur privé.

Un accompagnement. Il est également possible de se faire accompagner dans ses démarches par un conseiller-juriste du réseau des Agences départementales d’information sur le logement (ADIL). Ces conseillers peuvent proposer :

• une analyse juridique de la situation de l’appelant ;
• un point sur les aides mobilisables (nationales et locales) ;
• une vérification éventuelle du montant de la dette locative ;
• une préconisation de démarches amiables et une proposition d’échéancier, en parallèle de démarches plus formelles ;
• une explication des étapes de la procédure ;
• si nécessaire, un point sur les modalités d’un relogement ou du dépôt d’un dossier de surendettement ;
• si nécessaire, l’orientation vers l’acteur adapté à la situation (travailleur social, commission de conciliation, etc.).

Un numéro d’urgence. Pour les contacter, vous pouvez appeler le service « SOS loyers impayés » au 0805 16 00 75 (appel et services gratuits), accessible du lundi au vendredi.

Au niveau local, les fonds de solidarité pour le logement (FSL) prévoient des aides financières pour les personnes qui rencontrent des difficultés à payer leur loyer. Vous pouvez vous rapprocher des travailleurs sociaux de votre commune ou de votre département pour obtenir un accompagnement dans la mise en œuvre de ces aides.

De même, les Centres communaux d’action sociale et les Centres intercommunaux d’action sociale peuvent proposer des aides exceptionnelles pour le paiement des loyers des ménages en difficulté situés sur leur territoire.

Une aide du régime complémentaire Agirc-Arrco. Le régime complémentaire Agirc-Arrco a créé, en mai 2020, une aide exceptionnelle d’urgence de 150 € pour les salariés cotisants Agirc-Arrco qui connaissaient des difficultés financières du fait de la crise sanitaire. Cette aide, qui devait prendre fin à la fin du mois de juillet 2020 a été reconduite jusqu’au 31 décembre 2020.

Une aide de la CAF ou de la MSA. Notez aussi que dans certains cas, les Caisses d’allocations familiales (CAF) et les caisses de la mutualité sociale agricole (MSA) peuvent proposer des aides financières.

Une aide d’Action Logement. Action Logement a également mis en place, en juin 2020, une prime pour les salariés modestes, afin de prévenir les impayés liés à la dépense en logement (loyer ou emprunt). Cette prime prend la forme d’une aide de 150 € par bénéficiaire pour un mois, renouvelable une fois (soit un total maximum de 300 €), accordée sous plafond de ressources (1,5 SMIC).

De nouvelles conditions. Le 24 octobre 2020, le Gouvernement a annoncé la prolongation de cette aide et l’assouplissement des critères permettant d’en bénéficier. Ainsi, pour les demandeurs d’emploi ou les personnes qui auraient perdu leur emploi depuis leur première demande, le plafond de l’aide est porté à 900 € (6 versements de 150 €).

De plus, le bénéficiaire doit :

• connaître une perte de revenus de 15 % ;
• avoir une dépense de logement supérieure à 33 % de ses revenus.

Un observatoire des impayés de loyers. Le Gouvernement annonce la mise en place prochaine d’un observatoire des impayés de loyers. Il viendra en complément de l’indicateur avancé mis en place par l’ANIL (Agence nationale d’information sur le logement) le 17 mai 2020.

Coronavirus (COVID-19) : un crédit d’impôt

Un avantage fiscal. Les bailleurs, particuliers ou personnes morales de droit privé, peuvent bénéficier d’un crédit d’impôt pour les abandons ou renonciations définitifs de loyers (hors accessoires) échus au titre du mois de novembre 2020, consentis au plus tard le 31 décembre 2021, au profit d’entreprises locataires qui remplissent les conditions suivantes :

• louer des locaux qui font l’objet d’une interdiction d’accueil du public au cours de la période de confinement courant du 30 octobre au 15 décembre 2020, ou exercer son activité principale dans les secteurs de l’hôtellerie, des cafés, de la restauration, de la culture ou de l’évènementiel particulièrement touchés par les conséquences économiques, financières et sociales de la propagation de l’épidémie de Covid-19 ;
• avoir un effectif de moins de 5 000 salariés ;
• ne pas être en difficulté au 31 décembre 2019, au sens de la règlementation européenne ;
• ne pas être en liquidation judiciaire au 1er mars 2020.

Une condition d’effectif. Pour apprécier la condition tenant à l’effectif salarié, il est tenu compte de l’ensemble des salariés des filiales, lorsque l’entreprise locataire contrôle ou est contrôlée par une autre entreprise.

Précisons que cette condition d’effectif ne s’applique pas aux locataires constitués sous forme d’association. Ces derniers devront toutefois :

• être assujettis aux impôts commerciaux ;
• ou employer au moins 1 salarié.

Attention. Lorsque l’entreprise locataire est exploitée par un ascendant, un descendant ou un membre du foyer fiscal du bailleur, ou lorsqu’il existe des liens de dépendance entre elle et le bailleur, ce dernier ne pourra bénéficier du crédit d’impôt qu’à la condition de justifier, par tous moyens, des difficultés de trésorerie de l’entreprise locataire.

Pour mémoire, des liens de dépendance sont réputés exister entre deux entreprises :

• lorsque l’une détient directement ou par personne interposée la majorité du capital social de l’autre ou y exerce en fait le pouvoir de décision ;
• ou lorsqu’elles sont placées l’une et l’autre sous le contrôle d’une même tierce entreprise.

Précisions concernant les bailleurs exonérés d’impôt sur les bénéfices. Le crédit d’impôt profite également aux bailleurs exonérés d’impôt sur les bénéfices au titre de différents dispositifs :

• entreprise nouvelle créée en zone à finalité régionale (ZAFR) ;
• jeune entreprise innovante (JEI) ;
• reprise d’entreprise en difficulté ;
• exploitation d’entreprise en zone franche urbaine territoire entrepreneur (ZFU-TE) ;
• exploitation d’entreprise dans un bassin d’emploi à redynamiser (BER) ;
• exploitation d’entreprise en zone de restructuration de la défense (ZRD) ;
• régimes particuliers (syndicats professionnels, etc.).

Précision pour certaines sociétés. Pour les sociétés de personne, les sociétés créées de fait, les sociétés civiles de placement immobiliers (SCPI), les organismes de placement collectif, les groupements d’intérêts économiques (GIE), les groupements européens d’intérêts économiques (GEIE), et les groupements d’intérêts publics (GIP), le crédit d’impôt peut être utilisé par leurs associés ou par les porteurs de parts ou les actionnaires, proportionnellement à leurs droits dans ces sociétés, groupements ou fonds.

Enfin, cet avantage fiscal profite uniquement aux bailleurs qui, au 31 décembre 2019, n’étaient pas en difficulté au sens de la réglementation européenne.

Combien ? Le crédit d’impôt est égal à 50 % de la somme totale des abandons ou renonciations de loyers.

Attention. Lorsque l’effectif de l’entreprise locataire est égal ou supérieur à 250 salariés, le montant de l’abandon ou de la renonciation de loyers consenti au titre d’un mois est retenu dans la limite des 2/3 du montant du loyer prévu au bail au titre du mois concerné.

Un plafond. Notez que le montant total des abandons ou renonciations de loyers dont bénéficie chaque entreprise locataire qui donne lieu au bénéfice du crédit d’impôt ne peut excéder un plafond de 800 000 €.

Quand (pour les entreprises soumises à l’IR)? Pour les entreprises soumises à l’impôt sur le revenu (IR), le crédit d’impôt s’applique au titre de l’année civile au cours de laquelle les abandons ou renonciations définitifs de loyers ont été consentis, y compris en cas de clôture d’exercice en cours d’année civile. Si le montant du crédit d’impôt excède l’impôt dû, l’excédent est restitué.

Par dérogation, le crédit d’impôt est imputable sur l’IR dû au titre de l’année 2021.

Quand (pour les entreprises soumises à l’IS) ? Pour les entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés (IS), le crédit d’impôt est imputé sur l’IS dû par l’entreprise au titre de l’exercice au cours duquel les abandons ou les renonciations définitifs de loyers ont été consentis. Si le montant du crédit d’impôt excède l’impôt dû, l’excédent est restitué.

Par dérogation, le crédit d’impôt est imputable sur l’IS dû au titre des exercices clos à compter du 31 décembre 2021.

Cas particulier des groupes de sociétés. Dans le cas d’un groupe de sociétés ayant opté pour le régime de l’intégration fiscale, la société mère est substituée aux sociétés du groupe pour l’imputation du crédit d’impôt dégagé par chaque société sur le montant de l’IS dont elle est redevable.

Enfin, précisons que l’excédent de crédit d’impôt non utilisé est inaliénable et incessible, sauf dans les cas et selon les conditions prévues en matière de cession « Dailly ». Schématiquement, les cessions « Dailly » consistent, pour une entreprise, à céder ou à nantir une ou plusieurs créance(s) qu’elle détient sur ses clients à une banque, qui, en contrepartie, lui verse le montant des sommes cédées.

Une déclaration. Pour bénéficier du crédit d’impôt, les bailleurs doivent déposer une déclaration conforme à un modèle établi par l’administration fiscale, dans les mêmes délais que la déclaration annuelle de revenu ou de résultat.

Dans le cas d’un groupe de sociétés ayant opté pour le régime de l’intégration fiscale, la société mère déclare les crédits d’impôt pour le compte des sociétés du groupe, y compris ceux qui la concernent, lors du dépôt de la déclaration relative au résultat d’ensemble du groupe.

Coronavirus (COVID-19) : focus sur les loyers commerciaux

Pas de sanction en cas d’impayés de loyers pour certaines entreprises. Depuis le 26 mars 2020, les bénéficiaires du fonds de solidarité créé par le gouvernement le 26 mars 2020 ne peuvent se voir appliquer aucune sanction financière en cas d’impayés de loyers ou de charges locatives de leurs locaux professionnels ou commerciaux. En effet, leurs bailleurs ne peuvent leur appliquer aucune pénalité financière ou intérêt de retard, ni formuler aucune demande de dommages et intérêts ou astreinte, ni se prévaloir d’aucune clause résolutoire du bail en cas d’impayés de loyer, ni même se retourner contre leurs garanties et cautions.

Entrée en vigueur. Ces dispositions s’appliquent aux loyers et charges locatives dont le paiement doit intervenir entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire mis en place depuis le 23 mars 2020.

Qui peut en bénéficier ? Les entreprises pouvant bénéficier de ce dispositif sont quasiment les mêmes que celles pouvant bénéficier de l’aide versé par le nouveau Fonds de solidarité. Il s’agit des entreprises qui remplissent les conditions suivantes :

• elles ont débuté leur activité avant le 1er février 2020 ;
• elles ont un effectif salarié inférieur ou égal à 10 salariés (on se réfère à la moyenne du nombre de personnes employées au cours de chacun des mois de l’année civile précédente) ;
• leur chiffre d’affaires (CA) hors taxe est inférieur à 1 M d’€ au dernier exercice clos ; pour les entreprises nouvelles, n’ayant pas encore clos d’exercice, le CA mensuel moyen doit être inférieur à 83 333 € sur la période comprise entre la date de création de l’entreprise et le 29 février 2020 ;
• leur bénéfice imposable (augmenté, si c’est le cas, des sommes versées au dirigeant) n’excède pas 60 000 € au titre du dernier exercice clos ; pour les entreprises nouvelles n’ayant pas encore clos un exercice, le calcul du bénéfice imposable (toujours augmenté, le cas échéant, des sommes versées au dirigeant) est établi à la date du 29 février 2020, sur leur durée d’exploitation et ramené sur 12 mois (ce calcul est fait sous leur responsabilité) ;
• les entrepreneurs, ou les dirigeants majoritaires s’il s’agit de sociétés, ne doivent pas être titulaires, au 1er mars 2020, d’un contrat de travail à temps complet ou d’une pension de vieillesse ; ils ne doivent pas non plus avoir bénéficié d’indemnités journalières de sécurité sociale d’un montant supérieur à 800 € au cours la période comprise entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020 ;
• les entreprises ne sont pas « contrôlées » par une société commerciale, ce qui est notamment le cas lorsque celle-ci détient directement ou indirectement une fraction du capital de la société en question qui lui confère la majorité des droits de vote dans ses assemblées générales ;
• si elles-mêmes contrôlent une ou plusieurs sociétés commerciales, l’effectif global des sociétés ainsi liées ne doit pas excéder 10 salariés, leur chiffre d’affaires cumulé ne doit pas excéder 1 M d’€, et le montant cumulé des bénéfices imposables ne doit pas excéder 60 000 €.

Condition supplémentaire. Ces entreprises doivent en outre avoir fait l’objet d’une interdiction administrative d’accueil du public entre le 1er et le 31 mars 2020, OU ont subi une perte de chiffre d’affaires supérieure à 50 % durant la période comprise entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020 comparée à celle comprise entre le 1er mars 2019 et le 31 mars 2019.

A noter. Pour les entreprises créées après le 1er mars 2019, le CA de mars 2020 est comparé au CA mensuel moyen sur la période comprise entre la date de création de l’entreprise et le 29 février 2020.

Mais aussi. Pour les entrepreneurs ayant bénéficié, entre le 1er mars 2019 et le 31 mars 2019, d’un congé pour maladie, d’un accident du travail ou d’un congé maternité, ou pour les sociétés dont le dirigeant a bénéficié d’un tel congé pendant cette période, le CA de mars 2020 est comparé au CA mensuel moyen sur la période comprise entre le 1er avril 2019 et le 29 février 2020.

A noter. Notez que les conditions relatives au Fonds de solidarité ont beaucoup évolué depuis l’entrée en vigueur de la mesure relative aux loyers commerciaux. Nous sommes dans l’attente de précisions concernant l’articulation de ces évolutions avec ce dernier dispositif.

Pour la petite histoire. Il a été jugé que les loyers dus par le locataire d’un local commercial pendant la crise sanitaire restent exigibles, malgré les mesures prises par le Gouvernement pour interdire au bailleur d’un local commercial d’avoir recours à certaines sanctions (astreintes, clauses pénales, etc.) dans ce délai. Dans cette affaire, le bailleur d’un local commercial a demandé la compensation des loyers dus par le locataire entre le 12 mars et le 23 juin 2020 et le trop-perçu de loyer détenu par lui à son encontre. La compensation a été accordée par le juge, qui a rappelé que les loyers dus dans ce délai restaient exigibles.

Bon à savoir. Notez que s’agissant des commerces situés dans des centres commerciaux, le Conseil national des centres Commerciaux (CNCC) a d’ores et déjà invité ses membres bailleurs à suspendre les loyers pour l’échéance d’avril.

Appel à une annulation de 3 mois de loyers pour les TPE. A la suite d’une consultation collective avec le gouvernement, les principales fédérations de bailleurs (la FSIP, l’AFG, l’ASPIM, le CNCC) et la Caisse des dépôts ont appelé leurs adhérents à annuler 3 mois de loyers pour les très petites entreprises (TPE) locataires qui ont été contraintes de fermer suite aux mesures prises pour enrayer la crise sanitaire actuelle.

Pour les autres entreprises locataires. Il est également demandé aux bailleurs des autres entreprises locataires d’engager avec elles une discussion si celles-ci rencontrent des difficultés financières, afin de pouvoir apporter une réponse adaptée au cas par cas.

Médiation entre bailleurs et commerçants. Le Gouvernement a mis en place une médiation entre bailleurs et locataires commerçants pour aménager leurs rapports durant la crise sanitaire.

Rédaction d’une charte. Ces travaux ont mené à la rédaction d’une charte encadrant les reports et annulations de loyers pour la période de confinement, ainsi que pour la période de reprise d’activité jusqu’au 30 septembre 2020. La charte prévoit un accord cadre commun et des règles de bonnes conduites à observer lors des discussions menées entre bailleurs et commerçants.

Concernant les reports de loyers. La charte prévoit un report de 3 mois de loyers (2 au titre du confinement, 1 correspondant à un prorata des 4 mois de reprise jusqu’à septembre) pour tous les commerçants qui en ont besoin, quelle que soit leur taille.

Accord entre bailleurs et commerçants. Avant le 30 juin 2020, les bailleurs et locataires devront s’accorder sur le règlement des sommes reportées et sur l’échelonnement de leur remboursement, qui pourra aller au-delà du 30 septembre 2020 si la situation du locataire le justifie.

Concernant les annulations de loyers. La charte prévoit l’organisation d’un rendez-vous entre bailleurs et commerçants entre le 1er juin et le 1er octobre 2020 afin d’entamer la discussion sur une éventuelle annulation de loyers. Celle-ci sera examinée à l’amiable au cas par cas, en prenant en compte le chiffre d’affaires du locataire et les difficultés de trésorerie qu’il a rencontrées.

Des contreparties ? Les bailleurs doivent consentir des annulations de loyers sans contrepartie pour les locataires les plus fragiles, mais peuvent néanmoins réclamer une contrepartie aux autres locataires.

Montant de l’annulation. Le total des annulations accordées par le bailleur ne pourra pas dépasser 50 % des 3 mois de loyers qu’il aura reportés pour l’ensemble de ses locataires. Chaque locataire pourra en revanche obtenir une annulation de plus ou moins 50 % de ses loyers, en fonction de ses propres difficultés.

Règlement des conflits. En cas de conflit, les parties peuvent faire appel à divers services de règlement amiable des conflits, comme la médiation des entreprises et les commissions départementales de conciliation des baux commerciaux.

Fédérations ayant adhéré à la charte. La charte a reçu l’adhésion de certaines fédérations de commerçants (Confédération des commerçants de France, Commerçants et artisans des métropoles de France, fédérations de l’habillement, de l’équipement du foyer, des détaillants de la chaussure, de la photographie, la fédération des marchés de gros, le syndicat national des antiquaires, le Comité des Galeries d’art), ainsi que des fédérations de bailleurs (CNCC, FSIS, UNPI, AFG, ASPIM, FFA).

A noter. Notez que certaines fédérations de commerçants ont participé aux travaux de médiation sans adhérer à la charte, afin de pouvoir poursuivre leurs négociations avec les bailleurs sans être liés par elle.

Coronavirus (COVID-19) : focus sur les loyers et redevances d’occupation du domaine public

Loyers. Les loyers et les redevances d’occupation du domaine public dus aux bailleurs nationaux (État et établissements publics) par les TPE et PME, particulièrement affectées par les conséquences économiques et financières de la propagation de l’épidémie de coronavirus, qui exercent leur activité principale dans les secteurs du tourisme, de l’hôtellerie, de la restauration, du sport, de la culture et de l’événementiel, sont annulé(e)s pour une période de 3 mois à compter du 12 mars 2020.

Une précision. Si le loyer ou la redevance est dû/due pour une période annuelle, l’annulation portera sur le quart de son montant.

Réglementation relative aux aides de minimis. Le bénéfice de cette annulation est subordonné au respect de la réglementation européenne relative aux aides de minimis. Pour mémoire, cette réglementation prévoit que le total des avantages fiscaux dont peut bénéficier une entreprise est limité à 200 000 € sur une période glissante de 3 ans : il s’agit d’un plafond global et non pas d’un plafond de 200 000 € par aide ou avantage financier.

Coronavirus (COVID-19) : focus sur la force majeure

Question. Au-delà de cette mesure, qui repose sur le volontariat, la question se pose du cas de force majeure, le Gouvernement ayant précisé que l’épidémie de coronavirus devait être considérée comme « un cas de force majeure pour les entreprises, employeurs comme salariés».

Pour rappel. Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur (ici le locataire), qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur (le locataire). Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties (locataire et bailleur) sont libérées de leurs obligations.

Concrètement. La force majeure suppose un évènement imprévisible, irrésistible et extérieur. Clairement, l’épidémie de coronavirus répond aux caractéristiques d’extériorité (le locataire n’en est pas à l’origine) et d’imprévisibilité (l’épidémie n’est pas prévisible au moment de la conclusion du contrat). Se pose toutefois la question de l’irrésistibilité qui pose des effets de la force majeure qui ne peuvent être évités par des mesures appropriées.

Conclusion. Si l’activité de l’entreprise est attachée à l’exploitation d’un local commercial, et que ce local commercial fait l’objet d’une mesure de fermeture exceptionnelle (comme par exemple les commerces du secteur CHR), la question de l’application de la force majeure par le locataire pour suspendre le paiement des loyers se pose. Il est toutefois ici vivement recommandé, avant toute chose et si vous êtes concerné, de vous rapprocher de votre conseil pour analyser votre situation et de vous rapprocher également de votre bailleur à qui vous devrez, si vous suspendez le paiement des loyers, lui notifier votre décision et les raisons qui vous autorisent à le faire.

Mais aussi. Une autre disposition pourrait également trouver à s’appliquer, qui a pour nom « l’exception d’inexécution ». En raison de l’arrêté qui interdit l’ouverture d’un local commercial, le bailleur ne satisfait plus à son obligation de délivrance. Or, il est expressément prévu, en cas de privation totale du local, que le locataire peut suspendre l’exécution de son obligation (en clair, le loyer), dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant (le bailleur) ne s’exécutera pas à l’échéance (non-respect de l’obligation de délivrance du local) et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour le locataire. Cela étant, avant de notifier au bailleur la suspension du paiement des loyers, il est fortement recommandé, là encore, de se rapprocher de votre conseil pour analyser votre situation.

Coronavirus (COVID-19) : focus fiscal sur les abandons de loyers

Principe. En raison de la crise sanitaire actuelle, le gouvernement a appelé les bailleurs de locaux loués à des entreprises à abandonner, dans la mesure du possible, les loyers dus par ces dernières. De précieuses précisions fiscales viennent d’être apportées sur ce point.

Rappel. La location d’un immeuble à une entreprise est susceptible de générer un revenu classé, en fonction de la qualité du bailleur et de la nature de la location, en revenu foncier, en bénéfice industriel et commercial (BIC), ou en bénéfice non commercial (BNC), par exemple en cas de sous-location.

Concernant les revenus fonciers. Concernant les bailleurs pour lesquels les loyers versés constituent des revenus fonciers, il est précisé que le loyer auquel le bailleur a renoncé ou qu’il a abandonné à l’entreprise locataire entre le 15 avril 2020 et le 30 juin 2021 ne constitue pas pour lui un revenu imposable.

Condition. Attention, cette disposition n’est applicable qu’à la condition qu’il n’existe pas de « lien de dépendance » entre le bailleur et l’entreprise locataire.

Des liens de dépendance ? Les « liens de dépendance » sont ceux qui existent lorsque :

• une entreprise en détient directement une autre ou par personne interposé la majorité de son capital social, ou y exerce en fait le pouvoir de décision, ou
• deux entreprises sont placées sous le contrôle d’une tierce entreprise, qui détient directement ou par personne interposée la majorité de leur capital social, ou y exerce en fait le pouvoir de décision.

A noter. Lorsque l’entreprise locataire est exploitée par un ascendant, un descendant ou un membre du foyer fiscal du bailleur, il est nécessaire que celui-ci puisse justifier, par tous moyens, des difficultés de trésorerie de l’entreprise.

Bon à savoir. Cette mesure ne fait pas obstacle à ce que le bailleur puisse, malgré tout, déduire de son revenu imposable les charges correspondantes aux loyers non-perçus (comme les charges de propriété, etc.).

Entrée en vigueur. Cette disposition est entrée en vigueur le 26 avril 2020.

Concernant les BIC. Pour les bailleurs dont les loyers constituent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), les abandons de créances de loyers et accessoires afférents à un immeuble qu’ils ont consenti à une entreprise locataire n’ayant pas de lien de dépendance avec eux, entre le 15 avril 2020 et le 30 juin 2021, constituent des charges déductibles de leur revenu imposable. Même si en principe, les aides de toute nature consenties à une autre entreprises sont exclues des charges déductibles, cela ne vaut pas pour ces abandons de créances.

Entrée en vigueur. Cette disposition s’applique aux exercices clos à compter du 15 avril 2020.

Concernant les bénéfices non commerciaux (BNC). Pour les bailleurs dont les loyers constituent des bénéfices non commerciaux (en cas de sous-location par exemple), les loyers auxquels ils ont renoncé au profit d’une entreprise locataire n’ayant pas de lien de dépendance avec eux, entre le 15 avril 2020 et le 30 juin 2021, ne constituent pas, pour eux, un revenu imposable.

Précision concernant le régime des créances acquises et dépenses engagées. Dans le cadre du régime des créances acquises et dépenses engagées, pour lesquelles les certaines entreprises soumises aux BNC peuvent opter, il est précisé que le bénéfice imposable est déterminé après déduction de ces abandons de loyers.

Entrée en vigueur. Ces dispositions s’appliquent aux exercices clos à compter du 15 avril 2020.

Concernant les « reports en avant » des sociétés locataires. Pour rappel, en matière d’impôt sur les sociétés (IS), les sociétés ayant réalisé un déficit peuvent décider d’un « report en avant » de ce déficit. Le déficit enregistré sur un exercice est ainsi reporté sur l’exercice suivant, dans la limite toutefois d’un montant d’1 million d’€, majoré de 50 % de la fraction du bénéfice excédant ce seuil.

Pour les sociétés bénéficiaires d’abandons de créances. Pour les sociétés qui ont bénéficié d’abandons de créance, par exemple consentis dans le cadre d’une procédure de liquidation judiciaire, ce montant d’1 million d’€ est augmenté du montant de ces abandons.

Nouvelle mesure. Ce même principe s’applique désormais aux abandons de loyers consentis entre le 15 avril 2020 et le 30 juin 2021: les sociétés soumises à l’IS locataires d’immeuble et auxquelles sont consentis des abandons de loyers et d’accessoires par des bailleurs avec lesquels elles n’ont pas de lien de dépendance, voient le plafond d’1 million d’€ majoré de ces abandons de créances.

Entrée en vigueur. Ces dispositions s’appliquent aux exercices clos à compter du 15 avril 2020.

Coronavirus (COVID-19) : focus fiscal sur les suspensions de loyer

Pour les revenus fonciers. Les bailleurs (particuliers ou sociétés), ayant moins de 3 locaux placés en location et qui justifient avoir accordé des suspensions de loyers et de charges aux très petites entreprises mises en difficultés par la crise sanitaire, peuvent-ils bénéficier d’une suspension immédiate du prélèvement de l’impôt foncier (pour la partie correspondant aux loyers suspendus) ?

Le rôle du prélèvement à la source. Une interrogation qui permet au Gouvernement de rappeler le rôle majeur du prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu face à ce type de problématique. Les bailleurs concernés par une baisse de revenus liée aux suspensions de loyers accordées peuvent, en effet, adapter leur fiscalité, quasiment en temps réel, via le service « Gérer mon prélèvement à la source », accessible à partir de leur espace particulier sur le site impots.gouv.fr, en demandant :

• une suppression de l’acompte de revenus fonciers ;
• ou une modulation à la baisse de ce même acompte.

Un remboursement pour l’acompte prélevé le 16 mars 2020. Il précise également que les demandes de remboursement des acomptes de revenus fonciers concernés par une suspension de paiement de loyers par des petites entreprises, prélevés le 16 mars 2020, sont acceptées par les services fiscaux, dès lors que le bailleur indique que ses revenus fonciers ont été affectés par la crise sanitaire du fait des mesures annoncées par le Gouvernement.

Un remboursement pour l’acompte prélevé le 15 avril 2020. De même, une restitution peut également être demandée pour l’acompte prélevé le 15 avril 2020, si le bailleur n’a pas géré son prélèvement à la source avant le 22 mars 2020.

Pour la taxe foncière. Au même titre qu’une suspension de l’impôt foncier, il a été demandé si les bailleurs ayant consenti des suspensions de loyers pouvaient bénéficier d’une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties pour l’imposition réclamée en septembre 2020 (pour la fraction correspondant aux loyers suspendus).

Utiliser les dispositifs existants. Le Gouvernement précise qu’il ne mettra pas en place de dispositif spécifique d’exonération. Il rappelle toutefois :

• qu’un bailleur peut obtenir un dégrèvement de taxe foncière en cas d’inexploitation d’un bâtiment à usage commercial ou industriel, sous réserve du respect des conditions suivantes :

• ○ l’inexploitation doit être indépendante de sa volonté ;
• ○ la durée de l’inexploitation doit être de 3 mois au moins ;
• ○ l’inexploitation doit affecter soit la totalité de l’immeuble, soit une partie susceptible de location ou d’exploitation séparée.

• qu’un bailleur peut obtenir un dégrèvement de taxe foncière en cas d’inexploitation d’un bâtiment à usage commercial ou industriel dont il est propriétaire dès lors que, avant l’arrêt de l’exploitation, il utilisait lui-même l’immeuble ou le donnait en location munis du matériel nécessaire à l’exploitation.

Coronavirus (COVID-19) : focus sur les factures d’énergie des entreprises

Pas de sanction en cas d’impayés. A compter du 26 mars 2020 et jusqu’à la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire (c’est-à-dire le 10 juillet 2020 ou le 18 septembre 2020 en Guyane et à Mayotte), les fournisseurs de gaz, d’eau potable et d’électricité ne peuvent suspendre, interrompre ou réduire la fourniture d’énergie des personnes bénéficiaires du fonds de solidarité créé par le gouvernement, au motif que celles-ci n’auraient pas payé leurs factures.

Report des échéances de paiement … Depuis le 26 mars 2020, ces mêmes personnes peuvent obtenir un report des échéances de paiement pour leurs factures d’énergie exigibles entre le 12 mars 2020 et la date de fin de l’état d’urgence sanitaire (c’est-à-dire le 10 juillet 2020 ou le 18 septembre 2020 en Guyane et à Mayotte). Ce report s’effectue sans pénalité ni frais financiers.

… pour certains fournisseurs seulement. Attention, les demandes d’échelonnement de paiement ne peuvent être effectuées qu’auprès des fournisseurs suivants :

• les fournisseurs d’eau potable qui agissent pour le compte des communes compétentes ;
• les fournisseurs d’électricité et de gaz autorisés qui alimentent plus de 100 000 clients ;
• les fournisseurs d’électricité qui interviennent dans les zones non interconnectées au réseau métropolitain continental ;
• les entreprises locales de distribution d’électricité et de gaz, soit notamment les sociétés d’économie mixtes dans lesquelles l’Etat ou les collectivités locales détiennent la majorité du capital.

Modalités de paiement des échéances reportées. Le paiement des échéances ainsi reportées sera réparti sur les échéances de paiement des factures postérieures sur six mois, à partir du mois suivant la date de fin de l’état d’urgence sanitaire, donc à partir du mois d’août 2020 (ou du mois de novembre 2020).

Condition pour bénéficier du report. Pour prétendre au bénéfice de ces deux mesures (absence de sanction en cas d’impayés et report), les personnes devront attester, auprès de leur fournisseur d’énergie, qu’elles remplissent les conditions nécessaires pour cela, qui seront bientôt précisées par décret.

Qui peut en bénéficier ? Les entreprises pouvant de ces mesures sont quasiment les mêmes que celles pouvant bénéficier de l’aide versé par le nouveau Fonds de solidarité. Il s’agit des entreprises qui remplissent les conditions suivantes :

• elles ont débuté leur activité avant le 1er février 2020 ;
• elles ont un effectif salarié inférieur ou égal à 10 salariés (on se réfère à la moyenne du nombre de personnes employées au cours de chacun des mois de l’année civile précédente) ;
• leur chiffre d’affaires (CA) hors taxe est inférieur à 1 M d’€ au dernier exercice clos ; pour les entreprises nouvelles, n’ayant pas encore clos d’exercice, le CA mensuel moyen doit être inférieur à 83 333 € sur la période comprise entre la date de création de l’entreprise et le 29 février 2020 ;
• leur bénéfice imposable (augmenté, si c’est le cas, des sommes versées au dirigeant) n’excède pas 60 000 € au titre du dernier exercice clos ; pour les entreprises nouvelles n’ayant pas encore clos un exercice, le calcul du bénéfice imposable (toujours augmenté, le cas échéant, des sommes versées au dirigeant) est établi à la date du 29 février 2020, sur leur durée d’exploitation et ramené sur 12 mois (ce calcul est fait sous leur responsabilité) ;
• les entrepreneurs, ou les dirigeants majoritaires s’il s’agit de sociétés, ne doivent pas être titulaires, au 1er mars 2020, d’un contrat de travail à temps complet ou d’une pension de vieillesse ; ils ne doivent pas non plus avoir bénéficié d’indemnités journalières de sécurité sociale d’un montant supérieur à 800 € au cours la période comprise entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020 ;
• les entreprises ne sont pas « contrôlées » par une société commerciale, ce qui est notamment le cas lorsque celle-ci détient directement ou indirectement une fraction du capital de la société en question qui lui confère la majorité des droits de vote dans ses assemblées générales ;
• si elles-mêmes contrôlent une ou plusieurs sociétés commerciales, l’effectif global des sociétés ainsi liées ne doit pas excéder 10 salariés, leur chiffre d’affaires cumulé ne doit pas excéder 1 M d’€, et le montant cumulé des bénéfices imposables ne doit pas excéder 60 000 €.

Condition supplémentaire. Ces entreprises doivent en outre avoir fait l’objet d’une interdiction administrative d’accueil du public entre le 1er et le 31 mars 2020, OU ont subi une perte de chiffre d’affaires supérieure à 50 % durant la période comprise entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020 comparée à celle comprise entre le 1er mars 2019 et le 31 mars 2019.

A noter. Pour les entreprises créées après le 1er mars 2019, le CA de mars 2020 est comparé au CA mensuel moyen sur la période comprise entre la date de création de l’entreprise et le 29 février 2020.

Mais aussi. Pour les entrepreneurs ayant bénéficié, entre le 1er mars 2019 et le 31 mars 2019, d’un congé pour maladie, d’un accident du travail ou d’un congé maternité, ou pour les sociétés dont le dirigeant a bénéficié d’un tel congé pendant cette période, le CA de mars 2020 est comparé au CA mensuel moyen sur la période comprise entre le 1er avril 2019 et le 29 février 2020.

Attention. Les entreprises qui poursuivent leur activité dans le cadre d’une procédure de sauvegarde, de redressement ou d’une liquidation judiciaire peuvent bénéficier des mesures relatives aux loyers et aux factures d’énergie.

A noter. Notez que les conditions relatives au Fonds de solidarité ont beaucoup évolué depuis l’entrée en vigueur de la mesure relative aux factures d’énergie. Nous sommes dans l’attente de précisions concernant l’articulation de ces évolutions avec ce dernier dispositif.

Coronavirus (COVID-19) : focus sur les entreprises situées dans les quartiers prioritaires politiques de la ville (QPV)

Remise gracieuse. Afin de soutenir les entreprises touchées par la crise, l’Agence nationale de la cohésion des territoires (ANTC) a annoncé, le 13 mai 2020, la remise gracieuse d’un trimestre de loyers, charges et taxe foncière pour les entreprises locataires de ses locaux commerciaux situés dans les QPV, dès lors qu’elles ont été contraintes de fermer leur établissement entre le 15 mars et le 11 mai 2020 sur décision administrative.

Pour rappel. L’Agence nationale de la cohésion des territoires (ANCT) a été créée en juillet 2019. Elle est propriétaire, ainsi que ses filiales, de locaux commerciaux situés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV), qu’elle donne en location.